L'Essonne, meilleur potentiel d'investissement immobilier en Île-de-France
Trois municipalités de l'Essonne se hissent parmi les cinq premières positions du classement des villes propices à l'investissement, établi par la start-up en se fondant sur les prix et les loyers au m² en novembre 2023 dans les 130 plus grandes villes d'Île-de-France, ainsi que sur plusieurs autres critères. Sainte-Geneviève-des-Bois occupe la deuxième place, suivie de Morsang-sur-Orge à la troisième position et Brunoy à la cinquième place.
La performance notable de l'Essonne s'explique principalement par son rendement locatif élevé, actuellement fixé à une moyenne de 6,35 % (atteignant 11,36 % à Grigny), comparé à la moyenne de 4,24 % en Île-de-France.
Selon Thierry Vignal, cofondateur de Masteos, les zones en Île-de-France affichant un rendement élevé sont généralement caractérisées par des prix bas et une population relativement défavorisée, entraînant des risques accrus de sinistre du point de vue locatif.
Cependant, cette dynamique ne s'applique pas à l'Essonne, où le pouvoir d'achat immobilier par habitant (mesuré en termes de mètres carrés pouvant être achetés à crédit avec un salaire net moyen local) s'élève à 50 m² (56 m² à Ris-Orangis), comparé à seulement 27 m² en Île-de-France selon cette étude.
Des prix bas et des risques limités
« En Essonne, les habitants gagnent en moyenne 20 % de plus qu’en Seine-Saint-Denis par exemple, prisée des investisseurs en raison des Jeux Olympiques de Paris 2024″ poursuit l’auteur de l’analyse qui résume : « Les rendements sont très bons, les prix sont abordables et l'investissement pas trop risqué parce que la population est solvable. ».
D'après les données recueillies par Masteos, l'Essonne se distingue à la fois en tant que département francilien affichant le prix moyen au m² le plus abordable (3 100 € le m², comparé à une moyenne de 6 618 € au m² en Île-de-France) et en tant que territoire où les prix connaissent la plus forte baisse (-5,5 % sur un an, contre -4,20 % en Île-de-France).
« De belles perspectives de plus-value »
« Ces données statistiques laissent entrevoir des belles perspectives de plus-value avec des prix qui risquent de progresser dans le département qui est aujourd’hui sous-valorisé », souligne Thierry Vignal qui met en avant la bonne liquidité du marché en Essonne où « il est possible d’acheter et vendre relativement facilement avec 76 jours en moyenne pour faire une transaction immobilière ».
Bien que les prix immobiliers connaissent une baisse, le contexte demeure peu propice à l'investissement locatif en raison des contraintes réglementaires, principalement des restrictions bancaires qui restreignent les capacités d'emprunt des acheteurs. Ce ralentissement significatif du marché a des répercussions importantes sur l'activité des entreprises du secteur, telles que Masteos.
« Il y a un climat anxiogène qui donne l’impression qu’il n’y a aucune bonne affaire à faire dans ce contexte-là. Cependant, en creusant les données statistiques, on voit qu’il y a actuellement une belle fenêtre de tir à exploiter en Essonne et particulièrement à Sainte-Geneviève-des-Bois, Morsang-sur-Orge et Brunoy », conclut le cofondateur de la start-up.
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