Dispositif Jeanbrun : l'investissement locatif a trouvé son successeur au Pinel
Dispositif Jeanbrun : l'investissement locatif a trouvé son successeur au Pinel
Depuis la fin du Pinel, les investisseurs attendaient un nouveau signal fort.
Il est arrivé.
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, relance l'investissement locatif avec une logique différente : l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt.
Les grandes lignes :
✔ Applicable aux acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028
✔ Logements collectifs uniquement (neuf ou ancien rénové)
✔ Location nue, hors cercle familial, pendant 9 ans minimum
✔ Loyers plafonnés selon le type choisi : intermédiaire, social ou très social
Un dispositif pensé pour créer 50 000 logements par an, dans un marché encore sous tension.
👉🏻 Nouveau cadre, nouvelles opportunités — à condition de bien comprendre les règles.
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Jeanbrun : comment fonctionne l'amortissement concrètement ?
C'est la grande nouveauté par rapport au Pinel : le Jeanbrun mise sur l'amortissement, pas sur une réduction d'impôt directe.
Concrètement, chaque année vous déduisez une fraction du bien de vos revenus locatifs.
La base amortissable : 80 % du prix du bien.
Le taux annuel varie selon le type de bien et de loyer :
- 3,5 % → neuf / loyer intermédiaire
- 4,5 % → neuf / loyer social
- 5,5 % → neuf / loyer très social
- 3 % → ancien / loyer intermédiaire
- 3,5 % → ancien / loyer social
- 4 % → ancien / loyer très social
⚠️ À noter : lors de la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Un mécanisme puissant… qui se pilote avec précision.
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Jeanbrun dans l'ancien : une opportunité à ne pas négliger
Le dispositif Jeanbrun ne concerne pas uniquement le neuf.
Il s'applique aussi à l'ancien — à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du montant d'acquisition, répondant aux critères d'une réhabilitation lourde.
Ce que cela change :
✔ Des biens sous-valorisés peuvent devenir des actifs fiscalement performants
✔ Le déficit foncier peut atteindre 10 700 € sur le revenu global
✔ Et jusqu'à 21 400 € si les travaux portent sur la rénovation énergétique
👉🏻Rénover pour amortir, c'est transformer une contrainte en levier patrimonial.
La question n'est pas seulement "quel bien acheter ?"
Mais "quelle stratégie fiscale appliquer ?"
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