L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - Source : Universimmo presse

La ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, vient de confirmer la mise en chantier de l'étape 2 de l'encadrement des loyers, dispositif pérenne à mettre en place dans la loi de 1989 régissant les rapports bailleurs-locataires, et s'appuyant sur un réseau d'observatoires à l'allemande que l'on imagine sur le modèle de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). En tous cas, c'est à la présidente de l'OLAP et au président de l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement) que la ministre a demandé de "plancher" pour une mise en place de ces observatoires en 2013. Selon le Monde qui a eu accès à un premier rapport de leur part remis en juillet, pas moins de 107 "observatoires ont été créés au fil du temps, notamment par les agences d'urbanisme, les services de l'équipement ou des associations, couvrant 74 départements, mais seul L'OLAP est vraiment digne de ce nom ; en fait il couvre outre l'Ile-de-France 11 métropoles de province. A côté, un observatoire privé opéré par le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre, économiste spécialisé dans l'immobilier et le logement, donne depuis une dizaine d'années des chiffres de plus en plus précis sur les loyers de marché, et le gouvernement s'en est inspiré pour fixer la liste des villes et agglomérations concernées par son décret d'encadrement de juillet. Etoffé sans cesse, il couvre à présent 1.207 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants avec un coefficient de représentativité entre 5 et 10%, et potentiellement 1.806 territoires si on descend le seuil à 1%, soit 94,9% du marché locatif privé et 91,7% de la population résidente en métropole. Il constitue donc aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1).

Or alors que le décret d'encadrement de juillet est entré en vigueur un peu dans l'indifférence générale - il limite la hausse du loyer entre deux locataires à l'évolution de l'indice sauf travaux importants ou sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables, justifiant un déplafonnement, mais son application se heurte à la difficulté pour les candidats locataires de connaître le loyer de leur prédécesseur -, les chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, présentés le 4 septembre, montrent que les marchés locatifs semblent s'être installés sur un "régime" différent de celui qui a prévalu au cours de la dernière décennie : la mobilité, l'évolution des loyers et le rythme des travaux d'amélioration-entretien semblent tourner désormais au ralenti...

La mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) est en effet repartie à la baisse, à 27% et s'établit nettement en dessous de la moyenne des années récentes. Le plus bas avait été atteint en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années).

Par ailleurs, l'indice des loyers de marché France entière, établi à partir des loyers des nouvelles locations et des relocations (rien à voir avec les loyers des locataires en place dont les loyers sont révisés sur la base de l'indice IRL publié par l'INSEE), ralentit encore et n'est en hausse que de 1,2% contre +1,6% en 2011. L'augmentation est nettement en dessous de l'inflation (+1,9%). Ce sont les loyers des studios et 1 pièce qui ralentissent le plus (+0,1%) alors que les loyers des 4 pièces et plus effectuent un rattrapage (+2,3 et +3,1%). Le neuf augmente un peu plus que la moyenne avec +2,2%, après avoir longtemps stagné.

Les loyers de marché baissent ou augmentent moins que l'inflation dans 60% des villes de plus de 10.000 habitants, dans 75% des villes de plus de 60.000 habitants et dans 85% des 20 premières villes (+ de 146.000 ha).
A noter une forte baisse de l'effort d'amélioration des logements (28% des logements font l'objet de travaux d'amélioration et gros entretien avant relocation en 2012, contre 34,5% un an avant).

Si on se limite aux villes de plus de 60.000 habitants, le constat est similaire :

- les loyers baissent dans 31 villes (38,7% des villes de plus de 60.000 habitants contre 31,3% en 2011) : ces villes représentent 30,6% du nombre de relocations et de locations nouvelles (respectivement 32,1% de la population) ; on trouve notamment dans cette catégorie Marseille (-0,3%, à 12,3 euros /m2 en moyenne), Rennes (-0,8% à 11,8) et Angers (-1,3% à 10,2) ;

- la hausse des loyers est inférieure à l'inflation dans 30 villes (37,5% des villes contre 35,0% en 2011) : ces villes représentent 45,7% du marché des villes de plus de 60.000 habitants (respectivement 38,1% de la population) ; parmi elles figurent Nice (+1,8% à 14,4 euros/m2 en moyenne), Strasbourg (+1,2% à 12,6), Nantes (+1,1%, à 11,5), Bordeaux (+1,1%à 12,3), Toulouse (+0,7% à 11,4), Montpellier (+0,7% à 13,4), Lille (+0,7% à 13,5), Lyon (+0,6% à 12,4) et Grenoble (+0,6% à 11,9) ;

- enfin la hausse des loyers est en revanche supérieure à l'inflation dans 19 villes (23,8% des villes contre 33,7% en 2011) : ces villes représentent 23,7% du marché des villes de plus de 60.000 habitants (respectivement 29,8% de la population) ; Toulon (+4,4% à 11 euros/m2), Brest (+3,3% à 8,8, une des villes les moins chères de France) et Paris (+2,6% à 23,7, la plus chère !) sont dans cette catégorie.

Sous la valeur moyenne du loyer de marché, on trouve habituellement de l'ordre de 50% des baux nouvellement signés. Par exemple, sur Paris, 25% des baux ont été signés en 2012 à un loyer inférieur à 19,2 euros/m² et 25% à un loyer compris entre 19,2 et 22,2 euros/m². On y trouve néanmoins des loyers jusqu'à 54 euros/m2 !

Les loyers de relocation (le "saut" au changement de locataire) sont très dépendants du niveau des travaux effectués avant relocation : la variation du loyer entre deux locataires est négative voire très négative (-3,7% France entière, -5,4% à Lille, -7,1% à Lyon, -7,5% à Marseille et même -9,3 à Toulouse) sauf à Paris (+1,1%), elle est modeste en cas de petits travaux (+2% France entière, +0,6% à Lille, +1,5% à Lyon, +2,7% à Toulouse, +2,8% à Marseille, et +3,4% à Paris), et elle est bien entendu beaucoup plus forte en cas de gros travaux (+12% France entière, +5,2% à Lyon, +8,1% à Toulouse, +7,9% à Marseille, +9,7% à Lille, et +21,7% à Paris !).

Mais globalement l'effort d'amélioration et d'entretien du parc retombe dangereusement depuis le début de l'année 2012, à 28% des logements remis en location, alors qu'il avait dépassé 34% en 2011. Il est le plus élevé en 2012 pour les 4 pièces avec 29,1% des relocations concernées (38,3% en 2011 et 33,8% entre 1998 et 2012) et pour les 5 pièces et plus avec 31,1% des relocations concernées (38,0% en 2011 et 30,7% entre 1998 et 2012). Cet effort s'est établi à un niveau comparable au marché pour les studios et 1 pièce avec 28,7% des références concernées (33,4% en 2011 et 29,2% entre 1998 et 2012). Il a été en revanche plus faible que le marché pour les 2 pièces avec 23,6% (30,3% en 2011 et 26,2% entre 1998 et 2012) ainsi que pour les 3 pièces avec 25,2% (33,5% en 2011 et 29,5% entre 1998 et 2012).


1) L'observatoire CLAMEUR rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, Tagerim, Square Habitat, etc.), des promoteurs (Bouygues Immobilier, Ataraxia, du groupe Crédit Mutuel), des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre