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Résidence secondaire ou biens locatifs : une donation pour éviter l'impôt sur les plus-values ?

Publiée le 04/01/2012
L'alourdissement de l'imposition des plus-values immobilières donne des idées aux fiscalistes et aux conseillers en patrimoine : pour ceux qui comptaient vendre des biens immobiliers pour aider leurs enfants, ils ont trouvé une solution : faire une donation d'un bien immobilier qu'ils pourront vendre peu de temps après, la plus-value étant neutralisée. Pas d'impôt à payer !

Rappelons que la réforme de l'imposition des plus-values immobilières (loi de finances rectificative du 19 septembre 2011) a porté de 15 ans à 30 ans le délai au-delà duquel la plus-value réalisée lors de la vente est exonérée d'impôt. Ce nouveau régime, plus dur, s'applique aux ventes conclues devant notaire à compter du 1er février 2012 (sauf pour la résidence principale qui continue d'être exonérée en toutes circonstances).

Comme il est trop tard pour profiter de l'ancien régime d'imposition, toute cession (vente à un tiers ou à une SCI familiale) donnant naissance à une plus-value sera susceptible d'être imposée à 32,5 % dès lors que l'immeuble est détenu depuis moins de 30 ans, avec certes des abattements selon la durée de détention mais qui ne joueront vraiment que vers la fin de la période.

Pour échapper à l'imposition de la plus-value, il peut être intéressant dans le cadre d'un projet familial de transmission de patrimoine de donner le bien immobilier taxable à ses enfants (plutôt que de le vendre), ces derniers pouvant, ensuite, le revendre rapidement (afin d'en tirer l'argent dont ils ont besoin). Évidemment, cette stratégie n'a de sens que pour des parents ayant le projet de faire des donations à leurs enfants et qui détiennent une maison, un appartement ou immeuble qu'ils envisageaient déjà de vendre dans l'avenir.

L'intérêt est que la plus-value du bien n'est pas imposée lors de la donation. Cette dernière n'est taxée qu'au regard des droits de mutation. Et, de ce fait, elle pourra être exonérée de droits à payer pour le ou les bénéficiaires à hauteur de l'abattement de 159.325 euros en ligne directe. Ensuite, lorsque le ou les enfants revendent le bien, sa plus-value taxable est calculée en fonction de sa valeur au moment de la donation (et non par rapport au prix d'achat initial payé par les parents). Bref, aucune plus-value n'a pu se constituer, puisqu'un temps assez bref sépare la donation de la vente. Celle-ci est donc, du point de vue de la plus-value, fiscalement neutre.

Si les donations sont surveillées, les spécialistes affirment que le choix d'une donation avant cession, plutôt que d'une vente suivie de la donation du produit de cette vente, n'est pas considéré comme un abus de droit, "pour l'instant", selon un professeur de droit consulté par la revue Intérêts privés. Ce schéma n'attire pas de critique de la part du comité consultatif pour la répression des abus de droit. Par contre, il n'est pas question que les parents se fassent rétrocéder le prix de vente du bien par leurs enfants, que ce soit directement ou au moyen d'un prêt fictif : une donation suppose une intention de se dépouiller irrévocablement du bien donné et de s'appauvrir réellement au profit du bénéficiaire...

Rien n'interdit par contre selon ces mêmes spécialistes de se réserver l'usufruit. Les parents donateurs ne font donation dans ce cas que de la nue-propriété et conservent le droit d'occuper les lieux ou même louer le bien à d'autres personnes pour en percevoir les loyers, ce qui peut leur assurer un revenu complémentaire. Si, un peu plus tard, l'immeuble est vendu avec l'accord de tous (usufruitiers et nus-propriétaires), la plus- value éventuelle n'est supportée que sur la valeur de l'usufruit, variable selon l'âge.



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