Le Ba-ba de la fiscalité immobilière

La jungle de la fiscalité immobilière n’est pas impénétrable

1) Les impôts locaux

Les ponctions fiscales liées à une habitation principale ou secondaire sont les taxes foncières et d’habitation.

La taxe foncière :

Elle incombe au propriétaire du logement au 1er janvier de l’année. Ce taux d’imposition est fixé chaque année par la collectivité territoriale (mairie, communauté de communes, département, etc.). Son calcul se base sur la valeur locative cadastrale diminuée de 50 % en tenant compte des charges, des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Le montant dépend du type de construction, de la taille du logement, des éléments de confort (par exemple : nombre de salles de bains).

Cette taxe s’acquitte chaque année dans le courant de l’automne. L’avis d’imposition comprend aussi le montant de la taxe sur les ordures ménagères qui correspond au ramassage des poubelles. A savoir : les logements neufs ou ceux situés dans les Zones Franches Urbaines (ZFU) sont exonérés de taxe foncière pendant respectivement deux et cinq ans.

Des cas d’exonération sont prévus sous condition de ressources pour les personnes suivantes :

- Les titulaires de l'allocation supplémentaire (ancienne allocation du fonds national de solidarité);

- Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) quel que soit leur âge et les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

La taxe d’habitation :

Elle est due par l’occupant au 1er janvier de l’année en cours quelque soit son statut. Autrement dit, tout le monde la paie ! Du propriétaire au locataire en passant par le sous-locataire, le colocataire, une personne hébergée gratuitement et même un usufruitier.

La taxe est établie sur la base de la valeur locative nette, c’est-à-dire à partir de l’équivalent du loyer diminué d’abattements facultatifs (laissés à la discrétion des communes).

A savoir : si en tant que bailleur, votre logement mis en location reste non reloué après le départ de votre locataire et qu’il est meublé, c’est à vous de régler la taxe d’habitation.

Quelques cas exonérations sont prévus par la loi :

- les titulaires de l’allocation supplémentaire du fonds de solidarité vieillesse ou du fonds spécial d’invalidité.

- Les titulaires du RMI

- Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)

- Les personnes âgées de plus de 60 ans dont les revenus de l’année précédente ne dépassent pas un plafond revalorisé chaque année

- Les invalides et les infirmes qui ne peuvent subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence.

A savoir :

Vous avez agrandi la surface habitable de votre logement ? Vos taxes foncière et d’habitation seront majorées.

Pour des travaux effectués en 2009, la répercussion sera effective sur les impôts locaux de 2011.

2) L’impôt sur la plus-value immobilière

Par principe, toute vente est imposable en cas de plus-value. Il existe néanmoins quelques cas d’exonérations :

- Vente de sa résidence principale

- Ventes inférieures à 15 000 €

- Ventes par certains retraités ou invalides sous conditions

- Certaines ventes aux organismes de logements sociaux

L'imposition sur la plus-value est actuellement en cours de remaniement, suite au plan d'austérité Fillon. Il convient de prendre en compte la date de signature de l'acte authentique de vente (signature notaire).

- pour les ventes intervenant entre le 1er Octobre 2011 et le 31 Janvier 2012

L'impôt sur la plus-value est dû par tout propriétaire qui revend un bien immobilier détenu depuis moins de 15 ans. La loi prévoit un abattement de 10 % par année de possession au-delà de 5 ans de détention. Le taux d’imposition est de 32.5 % (19 % de prélèvements libératoires + 13.5 % de prélèvements sociaux). 

Du prix de vente net est déduit :

-le prix d'achat

-les frais d'acquisition

-les travaux 

- pour les ventes intervenant à compter du 1er février 2012

Il faut déduire du prix de vente le prix de revient du bien, selon les modalités sus-mentionnées.

Il convient ensuite de déduire un abattement en fonction du nombre d'années de détention du bien :

- 2% par an entre la 6ème et la 17ème année,

- 4% par an entre la 18ème et la 24ème année,

- 8% par an à compter de la 25ème année.

Le taux d'imposition est de 32.5 % (dont 13.5 % de prélèvements sociaux).

3) L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

La valeur nette taxable de votre patrimoine (valeurs mobilières et immobilières - les emprunts contractés pour les acquérir et toutes les autres dettes) dépasse 1.300.000 € en 2010 ?

Alors vous êtes assujetti(e) à l’ISF. Un taux d’abattement de 30 % s’applique sur la valeur de votre résidence principale. En revanche, s’il s’agit d’un autre bien immobilier (ex: destiné à la location, résidence secondaire, etc.), vous ne bénéficiez d’aucun abattement. Le taux de l’ISF va de 0,75 % (pour un patrimoine compris entre 130.000.001 € et 2.530.000 €) à 1,80 % (plus de 16 550 000 €). Barême 2011.

Instauré par les Pouvoirs Publics depuis le 1er janvier 2006, le « bouclier fiscal » limite le paiement des impôts (impôt sur le revenu, impôt de solidarité sur la fortune, impôts locaux sur la résidence principale, prélèvements sociaux) à 50 % des revenus du contribuable.

Autrement dit, si le contribuable s’est acquitté de plus de 50 % de ces impôts tous confondus, ce dernier se verra restituer le trop versé par le fisc. Attention, il faudra réclamer cette somme pour que l’administration fiscale vous rembourse.

4) La fiscalité des revenus fonciers

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez ? Alors vous êtes obligé(e) de payer l'impôt sur le revenu net de la location, que vous déclarez soit directement sur votre déclaration de revenus générale n° 2042 (régime dit du "micro-foncier". Dans ce cas, un abattement forfairaire de 30 % est appliqué pour tenir compte des charges de la location), soit que vous reportez d'une déclaration annexe (2 formulaires existent n° 2044, et 2044S complété par le 2044 EB). 

Celle-ci permet de déduire pratiquement toutes les charges de la location, y compris les travaux d'entretien (à l'exclusion des charges récupérables surles locataires), de remise en état périodique dulogement et même d'amélioration (à l'exclusion de la construction). Vous déduisez aussi les intérêts de tous les emprunts contractés pour cette location. Le déficit éventuel (hors intérêts d'emprunt) est reportable sur le revenu global à concurrence de 10.700 euros, et pour le surplus sur les révenus des années suivantes.

L’imposition va dépendre de votre niveau de taux marginal d’imposition sur le revenu (5,5 %, 14 %, 30 % et 40 %). Prenons un exemple : si votre taux est de 40 % - revenus fonciers inclus – c'est ce taux qui s'appliquera sur au moins une partie de vos revenus fonciers.

Depuis 1998, les revenus fonciers – comme d’ailleurs tous les autres placements qui génèrent des intérêts – font l’objet d’une ponction appelée prélèvements sociaux. Prélevée par l’État, cette dîme se monte depuis le 1er janvier 2009 à 12,1 % Elle s’applique aux loyers nets après les déductions et les abattements forfaitaires (allant de 14 à 50 % selon les régimes de location) prévus par la loi.

Ceux qui ont réalisé un investissement locatif avec un régime fiscal spécifique (Scellier, Robien, Borloo, Malraux) bénéficient d'abattements sur leurs revenus (amortissement ou déductions spcéifiques) liées à chaque disposition. Les avantages qui en résultent peuvent être cependant limités dans le cadre du dispositif général de plafonnement des "niches fiscales" en vigueur depuis 2009 et aggravé en 2010.  A noter que la location en meublé (les régimes LMP et LMNP) ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers mais des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).