Immobilier : premiers signes d'une récession ?

L'avertissement doit être pris au sérieux. Les signes de ralentissement des ventes - dans le neuf comme dans l'ancien - qui étaient apparus avant l'été sont confirmés en ce début octobre par le réseau Century 21 (800 agences dans toute la France), à la fois réactif et fiable dans la remontée des données relatives aux transactions effectuées chez ses adhérents : le prix moyen du mètre carré a reculé de 2,7% au troisième trimestre sur la France entière, et les dirigeants du réseau voient cette tendance se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. En fait cette moyenne cache des disparités : les prix au mètre carré n'ont baissé que dans un tiers des régions, et notamment celles où les prix étaient déjà bas : le Centre (-5,4%), la Lorraine (-4,4%), Champagne-Ardennes (-1,3%), la baisse la plus spectaculaire (-9,7%) étant intervenue en Bourgogne. Mais ils ont aussi baissé en PACA (-3,7%), dans le Nord-Pas-de-Calais (-3,4%) et en Basse Normandie (-3%). Ce mouvement de baisse concerne plus les maisons (-4%) que les appartements (-0,8%). Pour Laurent Vimont, président de Century 21 France, ce recul des prix est d'abord dû à la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Il touche d'abord les primo-accédants de moins de 40 ans (-18% sur un trimestre), mais aussi les catégories socio-professionnelles les moins favorisées: les employés et les ouvriers (-17%), et même les cadres moyens (-12%).

Autre signe : les délais de vente se sont allongés (88 jours contre 85 il y a un an), et le nombre de ventes abaissé de 11%. Et le marché devrait continuer à se contracter. Pour 2012, les dirigeants de Century 21 pensent que les prix pourraient se stabiliser, voire repartir à la hausse, à cause de la pénurie de biens à vendre qui pourrait résulter de l'augmentation de la taxation des plus-values sur les résidences non principales.

Mais d'autres causes pourraient conduire à une véritable "récession", prévient le professeur Michel Mouillart, spécialiste écouté des marchés immobiliers, dans un entretien à la Vie Immo : l'immobilier français fait aujourd'hui face selon lui à "un problème d'une ampleur incomparable, en raison de la crise financière et boursière de l'été et ses conséquences en termes d'offre de crédit qui vont mettre "entre parenthèses, pour deux ans au moins", la reprise du marché. La crise de la dette qui sévit dans la quasi-totalité des Etats européens perturbe le refinancement des établissements bancaires et pèse sur l'offre de crédit beaucoup plus lourdement qu'anticipé, alors que les établissements bancaires et de crédit s'étaient préparés aux contraintes des rations de solvabilité renforcés de la réforme Bâle III. Les banques doivent provisionner les risques plus largement et se montrent plus sélectives et prudentes dans l'octroi des prêts. Ainsi, les banques ne devraient pas accorder plus de 130 milliards d'euros l'année prochaine, soit un quart de moins qu'en 2010.

Le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières et le coup de rabot de la réduction d'impôt "Scellier" en 2012, "mesures prises à contretemps" par le gouvernement, n'arrangeant pas les choses...

Michel Mouillart, qui jusqu'à la fin du printemps était resté résolument optimiste, prévoit donc une rechute du nombre de transactions, de l'ordre de 85.000 ventes en moins en l'espace de deux ans. Soit 1/8ème du marché environ. "C'est dire l'ampleur de la récession qui s'amorce !", indique-t-il. Ce qui logiquement va faire baisser les prix. Or "à la différence des années 2008-2009 de la grande dépression, les Etats n'ont plus les moyens de venir en soutien des marchés ! Les années d'après 2012 risquent donc d'être ternes."

Et de conclure que "l'histoire s'apprête à donner raison à ceux qui le prédisent depuis des années ! Sauf que cette baisse n'aura rien à voir avec un éventuel décalage entre le niveau des prix et le revenu des ménages. Il faut oublier l'argument de la solvabilité de la demande : si les prix baissent, c'est à cause du dérèglement des mécanismes de financement du marché et de ses conséquences sur le marché de la revente."