EVOLUTION DES PRIX

Depuis quinze ans, les prix des logements en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers :

- les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen ; la dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l'élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements, mais ce mouvement n'est pas homogène sur le territoire et entre les différentes catégories de revenus ;

- en revanche, les prix d'acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l'augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction.

Le Centre d'analyse stratégique (CAS - ex Commissariat au Plan), qui dans une note très fouillée s'est penché sur la question, avance sa propre explication :

- par la rareté du foncier dans les zones les plus demandées, et l'amélioration de la capacité d'emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande,

- mais aussi par le comportement des ménages déjà propriétaires qui auraient conforté la surévaluation des prix, "immunisés" contre l'augmentation par les plus-values réalisés, tandis que les nouveaux entrants connaissent plus de difficulté.

Il y aurait donc bien selon le CAS un phénomène de "bulle immobilière" à Paris et quelques autres secteurs très recherchés...

Dans l'éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, indique le CAS, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d'une part parce que l'endettement des ménages reste limité et d'autre part parce que le secteur de la construction n'est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne avant 2008.

Cette note aura une suite concernant la production publique de service de logement et de l'accès au logement des ménages à bas et moyens revenus.