Investir pour la retraire

Alors que le temps de la retraite à taux plein et à 60 ans est définitivement révolu et que les pensions vont aller en diminuant, la nécessité de se constituer une source de revenus complémentaire devient évidente. L'investissement immobilier répond à cette préoccupation.

Pour que l'âge de la retraite soit vraiment l'âge d'or, bien mérité après une vie de travail, il est aujourd'hui plus que jamais nécessaire de trouver des solutions pour booster vos revenus en prévision de cette période. On le sait, l'allongement de la durée de vie, la diminution de la natalité, l'arrivée de plus en plus tardive des jeunes sur le marché du travail sont autant de facteurs qui s'associent pour faire baisser le nombre des actifs alors que celui des retraités va augmenter. Et puis, la réforme des retraites ne nous laisse plus d’illusions : sans complément de revenu, difficile d’envisager de conserver son train de vie, de sortir, de voyager, d’aider ses enfants…

La « pierre » toujours une valeur refuge

De ce point de vue, l’immobilier démontre, une fois encore, ses qualités de valeur refuge. Si les placements financiers ont chuté considérablement avec la crise et que la bourse continue à jouer au yo-yo, le placement immobilier, lui, résiste bien. Les valeurs ont, tout au plus, perdu 10 à 15 % entre 2008 et 2009 et le retour à la hausse des prix est en passe de combler cette chute. Côté marché locatif, n’oubliez pas que 43 % des Français sont locataires, ce qui contribue à nourrir l’activité, d’autant que certains accédants préfèrent reporter leur achat, du moins pour le moment. De fait, le marché locatif reste, lui aussi, bien orienté dans les grandes villes, dopé par la reprise qui, bien qu’encore timide, est au rendez-vous. Dans ces conditions, l’investissement immobilier trouve une place de choix. Les Français l’ont d’ailleurs bien compris qui disposent en moyenne de 60 % d’immobilier dans leur patrimoine. Bref, la pierre reste un excellent placement qui peut vous rapporter entre 4 et 4,5 % par an brut, hors plus value et avantages fiscaux de certains dispositifs.

Une palette de dispositifs

Dans l’ancien, deux dispositifs vous offrent des avantages fiscaux : la loi Malraux et les Monuments historiques. Ces deux régimes restent toutefois réservés aux gros contribuables. Le dispositif Scellier peut éventuellement être utilisé si vous achetez un logement ancien à réhabiliter entièrement et s’assimilant alors à un logement neuf BBC. Vous aurez alors droit à 22 % de réduction d’impôt sur votre bien. Si les travaux envisagés ne permettent pas d’entrer dans les critères d’attribution du Scellier, rien ne vous empêche de jouer sur les frais engagés pour réduire au maximum vos revenus fonciers. Outre les travaux, vous pouvez aussi déduire les intérêts d’emprunt. En effet, en achetant à crédit, tout investisseur est autorisé à déduire ces intérêts, ce qui peut, en plus des travaux, contribuer à créer un déficit foncier qui pourra être, dans la limite de 10.700 euros (hors intérêts d’emprunt), reportable sur votre revenu global, faisant ainsi diminuer votre pression fiscale.

Si vous achetez un logement neuf que vous louez nu, vous disposez, bien sûr, du dispositif Scellier qui se décline en plusieurs versions : Scellier classique, Scellier intermédiaire, Scellier Outre mer… avec des réductions d’impôt très attractives. Ainsi, avec le Scellier classique, l’avantage fiscal s’établit à 22 % du montant de l’investissement étalé sur 9 ans. Dans le Scellier intermédiaire, elle passe à 32 %. A condition de louer au moins 15 ans. Outremer, cette réduction est encore plus avantageuse puisqu’elle atteint 36 %. Outremer, vous pouvez aussi opter pour le régime Girardin qui vous autorise à déduire 27 % de votre investissement en locatif libre et 40 % en locatif intermédiaire (plafonnement de la réduction à 36.000 euros). Si vous préférez louer en meublé, vous disposez aussi du dispositif Scellier LMNP également appelé Censi-Bouvard qui vous autorise à déduire 18 % du prix de revient de votre acquisition.

L’emplacement comme crédo

Selon que vous souhaitez une rentabilité locative maximale ou que vous axez votre démarche sur la valorisation de votre bien, vous n'investirez pas forcément de la même façon. Dans le premier cas, vous devez privilégier un coût de logement pas trop élevé, tout en vous assurant que le quartier ou la ville choisi offre un bon potentiel locatif. A l’inverse, si vous privilégiez la valorisation, cherchez les secteurs les mieux cotés ou promis à un beau développement. La plus value à terme compensera la faiblesse éventuelle du rendement. Dans tous les cas, l’emplacement reste la règle numéro un de tout investissement locatif réussi. Un conseil : analysez bien la qualité de l’emplacement par rapport aux équipements, aux transports, aux commerces. Les locataires apprécient d’avoir tout sous la main.