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PLUS VALUE

Publiée le 04/04/2011
Les plus values immobilières : qu'est-ce qui change ?
01 avril 2011, Camille Lamarre (Bazik Press)
Plus values

Vous envisagez vendre un logement ? S’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez pour l’instant d’une exonération de taxe sur les plus-values lors de la revente. La réforme de la fiscalité du patrimoine pourrait toutefois de modifier les règles du jeu. Ce qu’il faut en retenir selon la nature de votre projet.

 

 

 

 

 

Vous vendez une résidence principale

 

Pour l’instant, la résidence principale est exonérée de la taxation sur les plus values. Au regard du fisc, « sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année ». Vous devez impérativement habiter les lieux au moment de la vente pour bénéficier de cette exonération.

 

 

 

plus valuesCe qui peut changer

 

La réforme de la fiscalité du patrimoine qui devrait bientôt être débattue au Parlement pour une mise en application dès le 1er juillet 2011, évoque la piste d’une taxation de la résidence principale. Mais seulement lorsque la valeur du bien excède 1,2 millions d’euros. Autant dire que beaucoup de propriétaires devraient y échapper. Il n’empêche que cette disposition a fait un véritable tollé et qu’elle est loin d’obtenir un consensus. Le président de la République Nicolas Sarkozy –dans son intervention télévisée du 10 février - vient d’ailleurs de faire savoir qu’il était opposé à cette réforme.

 

 

 

 

Vous vendez une résidence secondaire, un investissement locatif ou tout autre type de bien

 

Tout bien vendu autre que la résidence principale est taxable au titre de la plus value. Celle-ci subit d’ailleurs une taxation plus lourde depuis la loi de finances pour 2011, le taux du prélèvement de l’administration fiscale étant passé de 16 à 19 % à compter du 1er janvier 2011. Impôt auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux, soit 12,3 % (12,1 % en 2010), soit un total de 31,3 %. Toutefois, un abattement de 10 % par année de détention au-delà de cinq ans est appliqué, ce qui revient à dire que les plus values sont exonérées au bout de 15 ans.

 

 

 

 

plus-valuesCe qui peut changer

 

Une nouvelle disposition de la prochaine réforme prévoit l’application des prélèvement sociaux sur les biens exonérés (c'est-à-dire ceux détenus depuis plus de 15 ans). A titre d’exemple, si vous possédez un bien depuis 20 ans et que vous le vendez 500 000 euros en réalisant un gain de 200 000 euros, vous n’aurez pas à payer la taxe de 19 %, mais vous devrez acquitter les 12,3 % de prélèvements sociaux, soit dans notre exemple 24 600 euros.

 

 

 

 

Comment calculer la plus-value ?

 

La plus value est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession indiqués dans l’acte notarié.

 

Au prix d’achat, il est possible d’ajouter un certain nombre de dépenses (droits d’enregistrement ou la TVA, honoraires du notaire, commission d’agence…). A défaut de pouvoir en fournir les justificatifs, le fisc vous autorise à déduire une somme forfaitaire, équivalente à 7,5 % du prix d’achat. Vous pouvez également ajouter les dépenses de gros travaux (construction, reconstruction, agrandissement…), factures des entreprises à l’appui. Si vous n’avez pas conservé les factures, le fisc vous permet d’appliquer un forfait de 15 % sur le prix d’achat. Quant au prix de cession, c’est la valeur indiquée dans l’acte qui fait foi. Il est possible d’en retrancher certains frais (TVA, commission d’agence, frais de mainlevée d’hypothèque, diagnostics…).Au-delà de 5 ans, un abattement de 10 % par année de détention s’applique.

 

Sachez encore que c’est le notaire qui se charge de faire la déclaration au fisc.

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