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L'actualité de CENTURY 21 Capitole Immobilier

Comment bien mesurer un logement en copropriété ?

Publiée le 23/11/2017

La loi Carrez du 18 décembre 1996 impose à tout vendeur d’un bien en copropriété de mentionner sa surface privative dans l’acte préparatoire (promesse, compromis) ou dans l’acte définitif de vente. Voici ce qu’il faut savoir pour la mesurer sans se tromper.

Depuis vingt ans, cette obligation n’a cessé de générer un contentieux important autour des modalités de calcul de cette surface, toute erreur de plus de 5 % ouvrant droit à une indemnisation particulière.

Quand est-on obligé de mesurer en loi Carrez?

L’obligation de mesurer son bien conformément à la loi Carrez s’applique à toute vente de lots de copropriété, que celle-ci soit verticale ou horizontale. En revanche, elle ne s’applique pas à la vente d’un bien non soumis au statut de la copropriété (Vefa, maison individuelle, etc.) ni à la location, pour laquelle c’est la «surface habitable» du logement qu’il faut calculer.

La superficie en loi Carrez se distingue aussi des surfaces d’urbanisme telles que la surface de plancher et l’emprise au sol , qui sont utilisées depuis 2012 pour savoir si l’on doit déposer une déclaration de travaux, une demande de permis de construire, ou faire appel à un architecte. Pour calculer la surface Carrez, faire appel à un mesureur professionnel n’est pas une obligation mais c’est en pratique indispensable. Le coût du mesurage dépend de la superficie du bien. Si vous faites appel à un diagnostiqueur, comptez entre 70 € et 200 € TTC, et le double au moins si vous passez par un géomètre expert, car son intervention comprend aussi l’analyse juridique du lot.

Quelles sont les surfaces à inclure et à exclure?

La surface Carrez comprend la superficie des «planchers des locaux clos et couverts», dont il faut ensuite retrancher les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. L’idée est de prendre en compte uniquement la surface utile à l’habitation. Donc sont aussi exclus les planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (sous une mezzanine, des escaliers ou des combles, par exemple).

Pour savoir si une mezzanine doit être prise en compte, il faut déterminer si elle constitue bien un plancher: si elle est légère et démontable, ne la comptez pas. Quant aux combles, ils sont intégrés à la surface du lot dès lors qu’ils sont aménageables. En revanche, la loi ne s’applique pas aux lots de copropriété d’une superficie inférieure à 8 m2, ni aux caves, garages et places de stationnement (sauf si ces espaces ont été aménagés pour l’habitation et qu’ils ont été directement reliés au logement).

Notez également que la surface Carrez ne concerne que la surface privative du ou des lots vendus. Des litiges naissent parfois entre acquéreurs et vendeurs du fait que ces derniers ont inclus, dans leur calcul, des surfaces prises au fil du temps sur des parties communes à usage exclusif (un palier, une cour, une terrasse…). Enfin, le calcul ne tient pas compte des espaces extérieurs, comme les balcons ou les terrasses… sauf si ces espaces ont été fermés, au fil du temps, pour en faire des extensions du logement. C’est la nature de l’espace, conçu ou non pour l’habitation, qui va permettre alors de savoir s’il doit être chiffré. Ainsi, la terrasse d’un appartement qui a été couverte, isolée et transformée pour prolonger l’ancien séjour doit être comptabilisée, mais pas une terrasse transformée en loggia dépourvue d’isolation.

Quelles sont les conséquences d’une erreur de mesurage?

Si vous avez acheté un lot dont la superficie réelle est inférieure de plus de 1/20 (5 %) à celle signalée dans l’acte de vente, vous pouvez réclamer au vendeur, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, le remboursement de la partie du prix de vente proportionnelle à la surface «perdue». Il vous suffit de prouver que la surface réelle est inférieure d’au moins 5 % à la surface vendue. Si le délai d’un an est passé, vous pouvez demander une indemnisation au mesureur (géomètre expert, métreur, etc.) dans un délai de cinq ans. Mais vous devez prouver que le professionnel a commis une faute et que celle-ci vous a causé un préjudice.

Si vous êtes le vendeur, vous pouvez mettre en cause la responsabilité contractuelle du mesureur, du notaire ou de l’agent immobilier, selon les cas. Si vous prouvez qu’ils ont commis une faute, vous n’obtiendrez pas la restitution de la fraction de prix que vous avez dû rembourser à l’acquéreur, mais vous serez indemnisé pour la «perte d’une chance»: celle de pouvoir vendre votre bien au même prix pour une surface moindre.

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