Les APL font-elles vraiment augmenter les loyers ?
Dans son entretien-fleuve, Emmanuel Macron a justifié sa volonté de poursuivre la baisse de l’aide personnalisée au logement (APL) car elle alimenterait la hausse des loyers. Un lien qui n’est pas évident pour tout le monde:
1. Un rôle globalement inflationniste
La plupart des études confirment qu’il y a bien un effet inflationniste des aides qui viennent fausser le marché. Et cela concerne les APL tout comme les dispositifs de défiscalisation de type Pinel ou encore le PTZ. Dès 2002, une étude l’Insee établissait que lorsqu’un loyer passait du marché libre à un statut aidé il augmentait plus vite que la moyenne. Plus tardivement, une étude toujours menée par l’Insee sur la période 1984-2012 concluait que «l’augmentation des aides pour le secteur locatif privé aurait principalement entraîné une hausse du prix des loyers». «Il y a indiscutablement des effets d’aubaine créés par ces aides dans certains endroits et pour certaines couches de la population, reconnaît Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. Mais si ces mécanismes existent depuis si longtemps, c’est qu’ils jouent aussi un rôle d’amortisseur économique et social.»
2. Un impact qui se vérifie de moins en moins
Il semblerait cependant que l’impact sur la hausse des loyers soit de moins en moins clair au fil des ans. Un rapport de l’Inspection générale des Affaires sociales (Igas), soulignait ainsi qu’entre 2001 et 2010 les loyers avaient augmenté de 32% pendant que le plafond des allocations logement ne progressait que de 16%. Par ailleurs, comme le pointe Pierre Madec, économiste spécialiste du logement à l’OFCE, rien ne montre qu’une baisse des APL causerait une baisse des loyers. Le Royaume-Uni n’a rien enregistré de tel malgré une nette baisse des aides. «En zone tendue, un propriétaire ne se préoccupe pas vraiment de savoir si son locataire touche les APL, souligne Henry Buzy-Cazaux, il n’aura pas grand mal à en trouver un autre qui n’en perçoit pas. Si son loyer est élevé, c’est qu’il a payé son logement cher.»
3. Il faut des bénéficiaires plus ciblés
«Le débat sur les aides au logement a tout lieu d’être, explique Henry Buzy-Cazaux, mais ce qui me désespère ce sont les propos à l’emporte-pièce du gouvernement et son approche purement budgétaire.» Pour ce spécialiste de l’immobilier, la question nécessite une analyse fine pour déterminer les zones géographiques et la typologie des bénéficiaires à cibler. «Dans certaines villes moyennes, les APL poussent clairement les loyers à la hausse, estime-t-il. Tout comme c’est le cas de l’ALS (Allocation de logement social), une aide sans condition de ressources qui dope les loyers de certaines petites surfaces. Mais on ne peut pas généraliser, ni estimer que tous les propriétaires sont des spéculateurs.» Il s’agirait selon lui de diminuer les aides de ceux qui en ont le moins besoin pour continuer à solvabiliser les locataires aux moyens les plus réduits. De leur côté, bon nombre de propriétaires doivent maintenir une équation économique pour que leur logement soit rentable: la rareté du foncier et le poids des normes ayant fortement fait grimper les prix.
Une analyse que rejoint Emmanuel Macron lorsqu’il souligne que la baisse des APL doit s’accompagner d’«un choc d’offre», que doit permettre le projet de loi logement qui sera présenté à l’automne. «Il faut libérer le droit de l’urbanisme, les procédures, réduire les coûts, les normes, libérer le foncier public et parapublic plus fortement en permettant de vendre à bas prix, simplifier ces règles en ciblant en particulier les zones tendues, c’est-à-dire le Grand Paris, Lyon et la frontière suisse, ainsi qu’Aix-Marseille», explique-t-il. Dans ces endroits-là, nous allons mettre en place un système d’exception pour réduire les coûts.»