Pour les bailleurs, la liste des diagnostics obligatoires s’allonge
Pour mettre un logement en location, il faut réaliser depuis le 1er juillet un contrôle des installations de gaz et d’électricité. État des lieux des diagnostics obligatoires pour les propriétaires-bailleurs.
Depuis le 1er juillet, les bailleurs doivent fournir à leurs locataires un audit des installations de gaz et d’électricité. L’occasion de faire le point sur les diagnostics immobiliers à réaliser pour mettre un logement en location.
1. Quels sont les diagnostics à fournir?
Depuis le 1er juillet, si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez être amené à fournir à vos nouveaux locataires un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité lorsque ces installations ont plus de 15 ans. Cette obligation entre en vigueur aujourd’hui pour les appartements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1975, et à partir du 1er janvier 2018 pour ceux construits après 1975 ainsi que pour les maisons individuelles.
Ces diagnostics viennent s’ajouter à une liste déjà longue, qui varie en fonction de la localisation du bien et de sa date de construction. Elle comprend la performance énergétique du logement (DPE), la détection du plomb (CREP), de l’amiante ainsi que l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT). La surface habitable, définie par l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, (elle mesure la surface au sol après déduction des murs, cloisons, marches, terrasses, loggias, espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, etc.) doit aussi figurer dans le contrat de bail.
Enfin, une information sur le radon devait être communiquée à partir du 1er juillet dans les zones géographiques où ce gaz radioactif est présent: Bretagne, Corse, Massif central et Vosges. Mais cette dernière exigence reste, pour le moment, toute théorique: en effet, à l’heure où nous écrivons, le décret d’application est toujours en attente de parution!
2. Qui doit réaliser les diagnostics?
Vous êtes tenu, sauf exceptions, de faire établir les diagnostics par un professionnel certifié, en personne. La liste des professionnels certifiés peut être consultée sur le site diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr.
La loi vous autorise toutefois à renseigner par vous-même certains diagnostics: par exemple l’ERNMT à partir des informations figurant sur le site prim.net ainsi que, à l’avenir, l’information sur le radon en vous appuyant sur les données du site irsn.fr. Vous pouvez aussi effectuer le mesurage de la surface habitable même s’il est conseillé de passer par un professionnel pour limiter le risque de contentieux.
Mieux vaut ne pas attendre le dernier moment pour faire réaliser certains audits. C’est, par exemple, le cas du diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le résultat doit figurer sur les annonces de mise en location. Même raisonnement pour le diagnostic amiante qui, s’il n’a pas à être annexé au contrat de bail, doit pouvoir être fourni au candidat locataire qui en fait la demande. Vous avez aussi intérêt à faire mesurer la surface habitable le plus tôt possible car c’est une information qui est regardée de près! En revanche, vous pouvez patienter pour les diagnostics dont la durée de validité est courte: l’ERNMT, par exemple, n’est valable que six mois.
Mais, dans tous les cas, vous devez vous organiser pour disposer d’un dossier complet pour la signature du bail.
3. Quelles sont les conséquences d’un diagnostic manquant ou erroné?
Ne pas fournir de diagnostic ou communiquer un document erroné est lourd de conséquences. Si certains diagnostics manquent à l’appel, vous ne pourrez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés. Suivant le préjudice subi, votre locataire pourra obtenir des dommages et intérêts ou la résiliation du bail.
Si le diagnostic présenté comporte des erreurs, le locataire peut également vous poursuivre. Par exemple, si la surface du logement est inférieure d’au moins 5 % à celle annoncée, il est en droit de réclamer une diminution proportionnelle du loyer. Le cas échéant, vous pourrez vous retourner contre le professionnel qui a effectué le mesurage.
Enfin, lorsque le résultat d’un audit a été sciemment falsifié (pour masquer un mauvais DPE, par exemple), la partie lésée peut invoquer le dol et obtenir le dédommagement du préjudice ou la résiliation du contrat.