Travaux et réparations, entre propriétaire et locataire, qui paye quoi ?
Locataire, propriétaire : à chacun son domaine
Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, et de l’entretenir tout au long de la location.
Le locataire doit en assurer l’entretien courant et réaliser les réparations dites « locatives ». Ces réparations sont définies par décret et correspondent à l’usure normale liée à l’usage du logement.
À la charge du locataire : Entretien courant et réparations locatives, débouchage des canalisation, changement de joints, entretien courant de la chaudière individuelle, taille des haies dans un jardin privatif…
À la charge du propriétaire : Travaux dus à la vétusté ou à un vice de construction, remplacement d’un chauffe-eau ou d’une chaudière, ravalement de façade, réfection de toiture, réparation d’une fuite structurelle dans la toiture…
À l’entrée dans les lieux : attention à l’état initial
Lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre un logement décent, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le locataire n’a pas à financer des travaux de mise en conformité : si le logement ne répond pas aux critères de décence, les travaux sont à la charge exclusive du propriétaire.
La convention de travaux : une exception encadrée
Dans certains cas, le locataire peut souhaiter améliorer le logement dès son emménagement (changer une cuisine vieillissante, poser un parquet…). Il peut alors conclure une convention de travaux avec le propriétaire, qui permet un aménagement du loyer en échange de la prise en charge des travaux. L'accord doit obligatoirement être écrit et figurer dans le bail ou en annexe. Éléments à inclure dans une convention de travaux : La nature précise des travaux, le montant de la réduction de loyer et la durée, les modalités d’indemnisation en cas de départ anticipé
Exemple : Vous proposez de rénover la salle de bains. Le propriétaire accepte, et le bail prévoit une baisse de loyer de 100 € par mois pendant un an. Si vous partez au bout de 6 mois, il devra vous rembourser une partie sur justificatifs.
En ce qui concerne des travaux d’aménagement, vous êtes libre d'aménager le logement à votre goût. Vous n'avez pour cela besoin d'aucune autorisation dès lors que vous ne transformez pas le logement. Les travaux vous incombent et vous ne pouvez prétendre à aucune compensation.
En cours de bail : réparations et entretien
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il s’agit d’usures normales liées à l’usage quotidien du logement. Exemples de réparations locatives :
Entretien de la chaudière individuelle ; Rebouchage des trous dans les murs ; Débouchage des canalisations, nettoyage du calcaire ; Entretien d’un jardin privatif.
Le locataire est également responsable de l’entretien courant des équipements indiqués dans le bail, comme les électroménagers, hottes, climatiseurs, ou meubles scellés.
Les charges locatives : une participation indirecte : Certaines dépenses engagées par le propriétaire peuvent être récupérées sur le locataire. C’est le cas des travaux d’entretien et de maintenance dans les parties communes (ascenseur, espaces verts, chauffage collectif…). Ces frais, appelés charges locatives, sont strictement listés par le décret de 1987 sur les charges locatives. Les travaux refacturables au locataire : Entretien des ascenseurs, espaces verts collectifs ; Dépenses d’eau, de chauffage collectif.
Travaux d’économie d’énergie : un partage encadré
Depuis 2009, pour les logements vides construits avant 1990, le propriétaire peut demander au locataire une participation à des travaux d’amélioration énergétique. Il faut pour cela que le locataire bénéficie d'un confort accru et de charges de chauffage réduites. Le locataire doit alors verser au propriétaire « une contribution au partage de l'économie de charges », résultant des travaux d'efficacité énergétique.
Cette « contribution au partage de l’économie de charges » se calcule soit de façon forfaitaire, soit en fonction des économies réelles de chauffage. Les conditions pour une participation du locataire : Concertation préalable entre propriétaire et locataire ; Durée de contribution limitée à 15 ans ; Calcul de la participation forfaitaire ou au réel
Exemple : Le propriétaire fait installer des fenêtres double vitrage. En contrepartie de la baisse des charges de chauffage, vous versez 15 € par mois pendant 10 ans.
En fin de bail : état des lieux et réparations éventuelles
Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie permet de vérifier si le logement a été correctement entretenu et s’il n’a pas été dégradé. En cas de dégradations, le propriétaire peut retenir une somme sur le dépôt de garantie, sur présentation de devis ou factures. Toutefois, il ne peut exiger une remise à neuf : il doit appliquer un abattement lié à la vétusté.
Et le jardin dans tout ça ?
Si vous aimez la nature et que vous avez opté pour un appartement en rez-de-chaussée avec jardin à usage privé ou une maison individuelle avec jardin, c’est aussi à vous de l’entretenir. Si vous bénéficiez d’un jardin à usage privatif, son entretien vous incombe. Cela comprend la taille des haies, l’élagage, et le maintien en état général du jardin.
La copropriété exige l'entretien des jardins pour préserver l'esthétique, particulièrement quand ces espaces sont visibles depuis les habitations adjacentes. Si vous laissez le jardin à l’abandon ou si vous laissez les haies envahir les espaces communs le syndic peut alors prendre l’initiative de faire intervenir un jardinier dont la facture sera à vos frais.
En conclusion :
La répartition des travaux entre propriétaire et locataire repose sur une règle simple mais essentielle : le propriétaire assure la structure, le locataire assure l’usage. En cas de doute, relisez votre bail, appuyez-vous sur les décrets officiels… et privilégiez toujours un dialogue transparent avec votre propriétaire !